#Waellandproject - ‘Het plan is simpel, maar de uitvoering blijkt complex’

Geplaatst op

Ontwikkelingsbedrijf HOT is inmiddels ruim twee jaar onderweg. In die periode zijn flink wat stappen gezet als het gaat om de fysieke herstructurering van de glastuinbouw. #HOTWestHolland gaat voor #moderniseringtuinbouw. Het Westland fungeert hierbij als ‘startgebied’, zoals het #Waellandproject in Monster. Tegelijkertijd blijken herontwikkelingstrajecten complexer en tijdrovender te zijn dan directeur Rob van den Ende vooraf had ingeschat. “Verkopers zetten vaak té hoog in bij de verkoop van hun glasopstanden en percelen. Maar we bieden hen een unieke kans; dat besef leeft nog onvoldoende.”

Ontwikkelingsbedrijf HOT geeft invulling aan de fysieke herstructurering en modernisering van de glastuinbouw; één van de doelen van Coalitie HOT. Dit moet de economische functie van de sector herstellen en versterken. In de praktijk gebeurt dit door het aankopen van verouderde en versnipperde bedrijven en kavels, die vervolgens worden herontwikkeld en verkocht als één locatie. “De meest urgente druk ligt in het Westland; dit gebied telt namelijk ruim duizend hectare verouderd glas”, vertelt Rob van den Ende. “Maar hoewel de focus de afgelopen twee jaar met name op het Westland lag, reikt de scope verder. Naast Ontwikkelingsbedrijf HOT Greenport West-Holland B.V., zijn inmiddels ook regionale ontwikkelingsbedrijven opgericht in Aalsmeer, de Bommelerwaard en Boskoop. Deze ontwikkelingsbedrijven gaan concreet aan de slag met de herstructurering in de betreffende gebieden.”

Over de streep
Het afgelopen jaar zijn de eerste herstructureringstrajecten gestart in het Westland. Een dergelijk traject bestaat uit meerdere fases, vertelt Van den Ende. “Een mogelijke herstructureringslocatie komt meestal in beeld bij Ontwikkelingsbedrijf HOT via speciale bemiddelaars, die het Westland goed kennen. Maar soms brengt ook de gemeente een locatie bij ons onder de aandacht. Vervolgens kijken we als eerste of het technisch mogelijk is om de betreffende locatie te herstructureren. Soms vormen wegen of watergangen een belemmering, of staan woningen in de weg. Ook moet de locatie na herstructurering minimaal drie hectare groot zijn; pas dan is deze interessant voor een toekomstgerichte ondernemer.”

Voldoet een locatie aan de technische ‘eisen’ dan gaan de bemiddelaars van het Ontwikkelingsbedrijf HOT langs bij de eigenaren van de grond en kassen. Zij polsen of deze bereid zijn om in de nabije toekomst te verkopen. “De bemiddelaars gaan met de eigenaren in gesprek over hun toekomstplannen; hebben ze opvolging, willen ze stoppen met hun bedrijf, et cetera. Dan wordt al snel duidelijk of verkoop tot de mogelijkheden behoort.”

In de praktijk blijkt het lastig om alle partijen over de streep te trekken, geeft de directeur toe. “Een project kan alleen doorgaan wanneer alle betrokken partijen meedoen; we werken op basis van vrijwilligheid. Hoeveel eigenaren betrokken zijn verschilt per project; soms zijn dat er drie, andere keren vijftien. We hebben geleerd om de projecten niet té groot te maken. Hoe meer eigenaren, hoe ingewikkelder het wordt.”

Willen alle partijen verkopen, dan is het zaak de business case rond te krijgen. “Uiteindelijk wil je een perceel hebben dat verkoopbaar is in de markt”, zegt Van den Ende. “Wij hebben als Ontwikkelingsbedrijf HOT geen winstoogmerk, maar willen wel een reële prijs ontvangen én betalen. Een euro moet een euro opleveren, zodat een traject minimaal kostendekkend is; dat is ons uitgangspunt.”

Belemmeringen
Het grootste struikelblok in de herstructureringstrajecten ligt in het feit dat ondernemers niet willen verkopen. Dat heeft diverse redenen. Zo werkt het economisch tij tegen, geeft Van den Ende aan. “Door de positieve economische cijfers en de situatie op de vastgoedmarkt, zijn de verwachtingen van verkopers vaak hooggespannen. We bieden een marktconforme prijs,  maar niet de hoofdprijs. Uiteindelijk moet de ontwikkelingslocatie immers ook weer tegen een marktconforme prijs worden verkocht.”

Een ander probleem is dat op veel locaties sprake blijkt van oneigenlijk gebruik van woningen, kassen en loodsen. “Er staan bijvoorbeeld caravans in een loods die er niet mogen staan, of mensen wonen op een plek waar dat eigenlijk niet is toegestaan. Dan heeft een eigenaar geen motief om te verkopen.”

Datzelfde geldt voor ondernemers die hun kassen verhuren; iets wat veel gebeurt, geeft Van den Ende aan. “Als je ieder jaar nog een redelijke huur ontvangt, is de noodzaak om te verkopen minder groot. Om deze reden pleit ik voor een landelijke subsidieregeling voor de afbraak van oud glas. Een dergelijke bijdrage kan deze categorie ondernemers over de streep trekken. In dat kader is de Vorm-subsidieregeling, die in februari 2018 werd ingesteld, van grote waarde. Woningeigenaren in het Westland kunnen een subsidieaanvraag van maximaal 100.000 euro doen voor het uitplaatsen en slopen van hun woning, om zo ruimte te maken voor de modernisering van de glastuinbouw. De provincie Zuid-Holland en de gemeente Westland stellen hiervoor in totaal zeven miljoen euro beschikbaar.”

Emotionele barrières
Ook persoonlijke motieven weerhouden grondeigenaren er vaak van om te verkopen. Mensen voelen zich emotioneel verbonden met de plek waar hun vader en opa ook al tuinde. Of ze ontlenen hun levensvreugde aan een dagelijks rondje door de oude kas. Daarnaast hebben oud-ondernemers hun loodsen vaak in gebruik voor andere zaken. “Daar kun je niet zomaar overheen walsen. Je moet mensen met empathie tegemoet treden, je inleven in hun wereld. Desondanks zijn emoties één van de moeilijkst te overwinnen barrières, deze vormen echt een bepalende factor. Buiten het financiële plaatje zijn er tal van redenen om niet te verkopen; dat is één van de belangrijkste lessen die we tot nu toe hebben geleerd.”

Overbruggingsrol, niet turnkey
Door de genoemde belemmeringen behaalde Ontwikkelingsbedrijf HOT Westland BV tot nu toe nog niet haar doelstelling om jaarlijks vijftig hectare verouderd glas aan te kopen. “We lopen wel voor als het gaat om het aantal locaties dat in beeld is gebracht en het aantal ondernemers dat we hebben gesproken. Maar het daadwerkelijk aankopen van percelen en glas blijkt lastiger dan gedacht. Dit is een kwestie van lange adem; het kost veel tijd om eigenaren zover te krijgen dat ze verkopen.”

Een belangrijke rol van het ontwikkelingsbedrijf schuilt volgens Van den Ende ook in het overbruggen van tijd, met name financieel gezien. “Soms willen bijvoorbeeld maar één of twee tuinders binnen een project verkopen, de rest laat nog even op zich wachten. Sinds eind vorig jaar kopen wij als ontwikkelingsbedrijf dan tóch alvast enkele bedrijven aan, ondanks dat we de locatie nog niet meteen kunnen herontwikkelen en verkopen. Dat betekent dat we financiële risico’s nemen, om een project op termijn te laten slagen. Ook voorkomen we hiermee dat de kassen van de ondernemers die wel willen verkopen worden verkocht aan partijen die een herstructurering in de weg staan.

Samenvattend is vooral tijd een bepalende succesfactor in dit soort trajecten. Dit regel je niet in een week; het is geen knop die je even omdraait.”

Unieke kans
Met de ervaringen van de afgelopen twee jaar durft de directeur van Ontwikkelingsbedrijf HOT te stellen dat er voldoende vraag is naar moderne tuinbouwlocaties. Van den Ende schat in dat er in het Westland behoefte is aan 150 hectare modern glas. “En ook in andere tuinbouwgebieden is de vraag groot. Naast de eerder genoemde belemmeringen zien eigenaren vaak onvoldoende de meerwaarde die wij als ontwikkelingsbedrijf kunnen bieden. We kunnen hen ontzorgen bij de verkoop van hun bedrijf en in het proces om te komen tot herstructurering; wij brengen immers alle partijen bij elkaar, de eigenaren hebben hier zelf geen omkijken naar. Ook bieden we een marktconforme prijs. Daar komt bij dat complexe herstructureringslocaties waarmee wij aan de slag gaan doorgaans niet interessant zijn voor commerciële partijen. In feite bieden we verkopers dus een unieke kans, alleen is nog niet iedereen hiervan doordrongen.”

Van den Ende geeft aan dat dit bewustzijn moet groeien; iets waar Ontwikkelingsbedrijf HOT de komende periode fors op inzet. “Hier is geen kant-en-klaar recept voor”, benadrukt de directeur van Ontwikkelingsbedrijf HOT. “Dat komt onder meer omdat we niet één type persoon willen aanspreken, en omdat ieder project zijn eigen specifieke kenmerken heeft. Belangrijk is dat we blíjven communiceren over het belang en de meerwaarde van herstructurering, daarnaast zal ook de tijd zijn werk gaan doen. Hoe meer ondernemers betrokken zijn bij herstructureringstrajecten, hoe meer ‘reuring’ ontstaat. Daarnaast worden kassen steeds ouder, waardoor wellicht huurders opzeggen en deze niet meer te verzekeren zijn. Ook dit kan partijen over de streep trekken om te verkopen. Kortom: aanpak van de geschetste belemmeringen omvat meerdere componenten. Jammer genoeg is er niet één rode knop om alles in een stroomversnelling te brengen.”

Lees hier de verhalen van de verkopende partijen:

Rob van den Ende (Ontwikkelingsbedrijf) - 'Het plan is simpel, maar de uitvoering complex'

Ton Olsthoorn - 'Een auto in onderdelen verkoopt ook niet'

Han Duijndam - 'Fijn om tijdperk goed te kunnen afsluiten'

Wim Zwinkels - 'Sommige treinen maar één keer voorbij'

Lex van Zijl - 'Stukje Monster blijft behouden voor glastuinbouw'

 

# # #

 

Ontwikkelingsbedrijf HOT Westland BV: wapenfeiten tot nu toe

·       ‘Onderzochte’ locaties: tachtig (samen goed voor circa 600 hectare)

·       Locaties geschikt voor herstructurering: zeventien- 106 hectare

·       Aantal hectares waarop bod is uitgebracht: honderd

·       Aantal aangekochte locaties: totaal 35 hectare

·       Minimumoppervlak voor herstructurering: drie hectare

·       Grootste project tot nu toe: 11 hectare

 

# # #

 

Op een rijtje: de belangrijkste obstakels bij herstructurering

1. Prijs- c.q. opbrengstverwachtingen van verkopers.

2. Oneigenlijk gebruik van huizen, loodsen en kassen in combinatie met onvoldoende handhaving door gemeenten.

3. Verhuur van kassen, zowel door bedrijven als particulieren. De huuropbrengsten verminderen de noodzaak om te verkopen. Een ‘trigger’ om te verkopen is wenselijk; bijvoorbeeld in de vorm van een landelijke afbraakregeling voor oud glas.

4. Emotionele drijfveren bepalen mede of mensen al dan niet willen verkopen

 

# # #

 

Herstructurering: de belangrijkste definities toegelicht 
Verkopers: (voormalige) tuinders die hun (vaak verouderde en versnipperde) bedrijven en kavels verkopen, waarna deze worden herontwikkeld en verkocht als één locatie.
Kopers: toekomstgerichte bedrijven, die een herontwikkelde glastuinbouwlocatie aankopen voor nieuwbouw.
Herstructureringstraject: Ontwikkelingsbedrijf HOT koopt verouderde en versnipperd bedrijven en kavels aan, herontwikkelt deze en verkoopt deze vervolgens  als één moderne nieuwbouwlocatie voor glastuinbouw.

 

# # #

 

‘Iedere regio vergt eigen aanpak en benadering’
De focus van Ontwikkelingsbedrijf HOT lag de afgelopen twee jaar met name op het Westland. De ervaring die hier is opgedaan, wordt de komende jaren meegenomen in de herstructureringstrajecten in andere regio’s. Inmiddels zijn ook regionale ontwikkelingsbedrijven opgericht in Aalsmeer, de Bommelerwaard en Boskoop.  Hier komen er wellicht nog meer bij. “In alle regio’s geldt dat herstructureringstrajecten tijd en geduld vergen. Maar daarnaast heeft ook ieder gebied zijn eigen karakteristieken”, zegt Rob van den Ende. “Alleen al omdat de markt in de verschillende regio’s verschilt. Zo is er in het Westland nagenoeg geen tuinbouwgrond meer te krijgen, terwijl er in een regio als Aalsmeer nog wel aanbod is. Tegelijkertijd zie je dat de bedrijven daar  meer versnipperd zijn.. Herstructurering is hier misschien nog meer nodig dan in het Westland.”

In de Bommelerwaard speelt het feit dat losse kassen in het buitengebied moeten verdwijnen, en de tuinbouw vooral een plek moet krijgen in concentratiegebieden. “Dat vergt weer een hele andere aanpak. Het is dus geen standaard recept dat je kunt uitrollen, iedere regio vergt een eigen aanpak en benadering. Het is echt een kwestie van maatwerk.”

 

# # #

 

‘Oude liefde roest niet’
Rob van den Ende (63) werkte veertig jaar bij de Rabobank. Op zijn 61ste had hij de kans om met pensioen te gaan. Dat deed hij niet; Van den Ende koos ervoor aan de slag te gaan als directeur van Ontwikkelingsbedrijf HOT Nederland B.V. “Ik heb van vroeger uit een band met de glastuinbouw: ik ben geboren en getogen in het Westland en mijn moeder was de dochter van een tomatenteler. En wat ze zeggen klopt: oude liefde roest niet. Daarom wil ik graag een rol spelen in de herstructurering van de glastuinbouw, ik vind dat de sector een goede positie verdient in ons land.”

Van den Ende geeft ook aan dat hij de huidige uitdagingen waar de sector voor staat - onder andere op het gebied van duurzaamheid - enorm interessant vindt. “Voor mij is de tuinbouw zeker geen ‘dinosaurus-sector’, die langzaam uitsterft. Er liggen enorm veel mogelijkheden richting de toekomst. Persoonlijk denk ik dat het bieden van toegevoegde waarde de meeste potentie biedt.”


Deel dit blog:

Reacties (0)

Er zijn nog geen reacties

Reageer op dit bericht